Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

 

 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi yazılı bildirim yoluyla sona erdirilebilir (TBK.m.347). TBK.m.347 hükmünde, "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

 

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir." denilerek, sözleşmenin yazılı bildirim yoluyla sona erdirilebileceği belirtilmiştir. 

 

Kira sözleşmesinin yazılı bildirim ile sona erdirilebilmesi için, taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunması, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce kiracının sözleşmeyi sona erdirdiğini yazılı bildirim ile kiraya verene bildirmesi, belirsiz süreli kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirdiğini yazılı bildirim ile kiracıya bildirmesi, şartlarının varlığı gereklidir. 

 

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdirme iradesini yazılı olarak kiraya verene bildirmediği takdirde, kira sözleşmesi yanı koşullar ile 1 yıl daha uzamış sayılır ve kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin bittiği iddiası ile kira sözleşmesini sona erdirememektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ancak kiracı kira sözleşmesinin sonunda kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmesi halinde sözleşme sona erecektir. 

 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kira sözleşmesini fesih hakkına sahip olduğu halde, kiraya veren on yıllık uzama yılı sonunda genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Yine genel hükümlere göre, kira sözleşmesinin feshinin gerekli olduğu durumlarda, taraflar yasal bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesinin her zaman feshedebilirler. 

 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır (TBK.m.348). TBK.m.348 hükmünde, "Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır." denilerek, sözleşmenin feshine ilişkin bildirimin yazılı şekilde yapılması gerektiği açıklanmıştır. Kanunda, bildirimin yazılı olması yeterli görülmüş olup, yazılı bildirim noterden yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ispat kolaylığı açısında, yazılı bildirimin noter vasıtasıyla yapılmasında fayda olduğunu da söyleyebiliriz.

 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin feshinde, kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde, eş rızası gereklidir (TBK.m.349). TBK.m.349 hükmünde, "Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

 

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

 

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır." denilerek, aile konutu olarak kullanılan kiralanana ait kira sözleşmesinin, eşin açık rızası olmadan feshedilemeyeceği belirtilmiştir. 

 

Kira sözleşmesinin feshinin gerekli olduğu durumlarda, eşin haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınması halinde kiracı, bu konuda bir karar verilmesini hakimden talep etme hakkında sahiptir. 

 

Aile konutu olarak kullanılan kiralanana ait kira sözleşmesinde kiracı olmayan eş, kiraya verene yapacağı yazılı bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı olabilir. Bu durumda kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini hem kiracıya hem de kiracının eşine ayrı ayrı yazılı olarak bildirmek durumundadır.

 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilebilir. Bunlardan ilki kiraya verenden kaynaklanan gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle esaslı onarım halleridir (TBK.m.350). TBK.m.350 hükmünde, "Kiraya veren, kira sözleşmesini;

 

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

 

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

 

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir." denilerek, kiraya verenin gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle esaslı onarım hallerinde kira sözleşmesini feshedebileceği belirtilmiştir. 

 

Kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluğu var ise, belirli süreli kira sözleşmelerinde süre sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. 

 

Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle esaslı onarımı, genişletilmesi yada değiştirilmesi gerekli ve bu tadilatlar nedeniyle kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli kira sözleşmelerinde süre sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde, açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. 

 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin diğer dava yoluyla sona erdirme hali yeni malikin gereksinimidir (TBK.m.351). TBK.m.351 hükmünde, "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

 

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir." denilerek, yeni malikin edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunması ve 6 ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini gereksinim nedeniyle sona erdirme hakkı olduğu belirtilmiştir. 

 

Yeni malin kendisi, eşi, alt soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluğu var ise, edinme tarihinden 1 ay içinde bu durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi ve kiracının kendisine yapılan bildirilme rağmen kiralananı tahliye etmemesi halinde,  yeni malik 6 ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini mahkemeden talep edebilecektir. Yeni malik dilerse, dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesini, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile de talep hakkına da sahiptir. 

 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin diğer dava yoluyla sona erdirme hali kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir (TBK.m.352). TBK.m. 352 hükmünde, "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

 

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

 

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir." denilerek, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmesi halinde, bu tahliye taahhüdüne istinaden kiraya veren, kira sözleşmesini taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde takip yahut dava yoluyla sona erdirme hakkına sahiptir.

 

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene bildirebilir. Bu uygulamada tahliye taahhütnamesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olarak kabulü için, geçerli bir kira sözleşmesi olması, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarihte kiracı tarafından yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesi, tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin açıkça yazılması ve tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından imzalanması gereklidir. Kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde, eşin yazılı rızasının alınması gereklidir.

 

Kiracı, kira süresi içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle, kiraya veren tarafından iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuş ise, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. 

 

 

 

İlginizi Çekebilecek Diğer Yazılar

Whatsapp